Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick

Der Bayerische Fußball-Verband (BFV) hat seine insgesamt 303 Delegierten zu einem außerordentlichen Verbandstag am 31. Oktober 2021 ins Jahn-Stadion nach Regensburg eingeladen. Im Mittelpunkt steht dabei das Neubauprojekt, das dem BFV als Eigentümer und Vermieter zu weiterer wirtschaftlicher Stabilität verhelfen soll. Zudem wird darüber entschieden, ob ab dem Jahr 2022 mindestens zwei Frauen dem siebenköpfigen Präsidium zwingend angehören müssen.

Wir beantworten die wichtigsten Fragen, die auch fortlaufend ergänzt werden, rund um den außerordentlichen Verbandstag:

1. Warum braucht es den außerordentlichen Verbandstag?
   Unabhängig davon, ob nicht auch der Vorstand die Entscheidung über den Neubau hätte treffen können, haben sich Präsidium und Vorstand bewusst dazu entschlossen, das oberste Verbandsgremium aufgrund der Tragweite in die Entscheidung mit einzubeziehen. Bereits auf dem vergangenen ordentlichen Verbandstag 2018 wurde das Vorhaben thematisiert und die finanziellen Weichen hierfür gestellt. Deshalb ist es nun nur folgerichtig, erneut das oberste Verbandsgremium damit zu befassen, das Vorhaben transparent vorzustellen und mit den Delegierten zu beraten und zu beschließen.
    
2. Wer ist am außerordentlichen Verbandstag stimmberechtigt?
   Gemäß §17 a der Satzung des Bayerischen Fußball-Verbandes setzt sich ein außerordentlicher Verbandstag ebenso wie der zuvor stattgefundene ordentliche Verbandstag zusammen, wobei die 175 Delegierten von den Bezirkstagen diejenigen sind, die auf dem letzten zuvor stattgefundenen ordentlichen Verbandstag Stimmrecht besessen hatten. Zu diesen Delegierten aus den Bezirken kommen die Mitglieder des Verbands-Vorstandes, die Vertreter aus den Bundesligen, jeweils Herren und Frauen, sowie den Junior*innen-Bundesligen. Zusätzlich sind Vertreter*innen der Regional- und Bayernligen der Männer, Frauen, Junioren und Juniorinnen sowie Vertreter*innen aus den Landesligen Delegierte. Demnach gibt es 303 ordentliche Delegierte, 265 besitzen ein Stimmrecht.
    
3. Warum werden auch Satzungsänderungen bestätigt?
   Neben dem Bauprojekt werden auf dem außerordentlichen Verbandstag auch die bisher in der aktuellen Legislaturperiode vorgenommenen Satzungs- und Ordnungsänderungen bestätigt. §24 (2) der Satzung sieht vor, dass der Verbands-Vorstand zwischen den Verbandstagen Satzungsänderungen und Änderungen von Ordnungen vornehmen kann. Diese Änderungen sind dann dem folgenden Verbandstag zur Bestätigung vorzulegen. Das passiert nun auf dem folgenden außerordentlichen Verbandstag am 31.10.2021.
    
4. Warum findet der außerordentlicher Verbandstag jetzt statt?
   Nachdem die Weichenstellung auf dem Verbandstag 2018 in Richtung Neubau vorgenommen worden ist, wurde seither die Maßnahme konkreter geplant. Die Baugenehmigung wurde im Sommer 2021 erteilt, Ende Oktober 2021 liegen Angebote von Generalunternehmern vor, die Finanzierungsparameter und Verhandlungen mit diesbezüglichen Partnern sind weit gediehen, sodass man dem außerordentlichen Verbandstag belastbare Fakten zur Entscheidung vorlegen kann. Es war auf der einen Seite dem Vorstand wichtig, so konkret und verbindlich wie möglich Zahlen, Daten und Fakten zu präsentieren, damit aber auf der anderen Seite nicht bis zum Sommer 2022 zu warten und die Delegierten praktisch vor vollendete Tatsachen zu stellen.
    
5. Welche Baumaßnahme soll denn durchgeführt werden?
   Das Grundstück des Bayerischen Fußball-Verbandes ist seit Mitte der 1950er Jahre an der Brienner Straße 50 mit einem Verwaltungsgebäude (dem sogenannten Vorderbau und dem Sitz der BFV-Verwaltung), einem Mittelbau (aktuell vor allem Gastronomie und Verwaltung des Münchner Volkstheaters) sowie dem eigentlichen Theaterbau des Münchner Volkstheaters (dies war mal eine Turnhalle) mit diversen Werkstätten des Theaters bebaut. Nachdem das städtische Theater den Pachtvertrag auslaufen hat lassen, eine weitere Verwendung als Theater nicht realistisch, geschweige denn wirtschaftlich ist, soll nun der sogenannte Mittelbau und der Theaterbau abgerissen werden. Es soll eine neue Tiefgarage mit 93 Stellplätzen geschaffen werden, die die Stellplatzanforderungen der Landeshauptstadt München erfüllen kann. Des Weiteren soll ein Büro- und Wohngebäude für externe Vermietung geschaffen werden, insgesamt ca. 850 m² Wohnfläche und ca. 6800 m² Büro/Gastro. Der sogenannte Vorderbau des Grundstücks, der Sitz der Verwaltung des Bayerischen Fußball-Verbandes, wird erhalten bleiben.
    
6. Hat man sich mit Planungsalternativen auseinandergesetzt?
   Es gab eine Vorplanungsphase, in der man mit unterschiedlichen Projektplanern und -Entwicklern gesprochen und diskutiert hat, was an diesem Standort langfristig am sinnvollsten und am wertstabilsten sei. Man hat unterschiedliche Planungsvarianten erörtert und summarisch auf Genehmigungswahrscheinlichkeit und prognostizierte Rentabilität geprüft. Zudem wollte man eine Nutzung, die auch in die Nachbarschaft passt, keine abgehobene Luxusvariante sein soll, sondern solide und werthaltig.
    
7. Seit wann wird die Maßnahme denn geplant?
   Die Vorüberlegungen verbandsintern begannen schon 2016, als sich abzeichnete, dass das Münchner Volkstheater ausziehen möchte. Im Jahr 2017 wurde auch die AG Finanzen (Vereinsvertreter, die zusammen mit dem BFV finanzielle Entscheidungen diskutieren und beratschlagen) damit befasst. Im Dezember 2017 wurde bereits ein Vorbescheid beantragt. Auf dem Verbandstag im Sommer 2018 wurde die Entscheidung zur Rücklagenbildung und zum Bauvorhaben im Grundsatz gefällt. Im Jahr 2019 und 2020 wurden konkrete Gespräche mit Planern, Architekten und Projektsteuerern geführt und diese beauftragt. Im Dezember 2020 wurde die Baugenehmigung beantragt. Im Frühjahr 2021 wurde erneut die AG Finanzen damit befasst, im Sommer 2021 erging die Baugenehmigung und nun im Herbst 2021 wird der außerordentliche Verbandstag durchgeführt.
    
8. Wie viel wird das Bauprojekt kosten?
   Aktuell geht man von Gesamtkosten von rund 40 Millionen Euro aus. Das ist nicht nur der Bau selbst, sondern umfasst auch alle Planungs- und Nebenkosten. Hierin enthalten sind auch prognostizierte Kosten für einen Generalunternehmer, diese geben allerdings erst im Laufe des Oktobers verbindliche Angebote ab, die aber bis zum Verbandstag vorliegen und somit kann hierüber auch Auskunft gegeben werden und die Gesamtkosten noch präziser benannt werden.
    
9. Wie werden diese Kosten finanziert?
   In Übereinstimmung mit der AG Finanzen und dem Grundsatzbeschluss auf dem Verbandstag 2018 werden ca. fünf Millionen Euro an Rücklagen des Bayerischen Fußball-Verbandes, die extra für diesen Zweck über etliche Jahre hinweg gebildet worden sind, aufgelöst. Der restliche Anteil wird über einen Kredit finanziert. Aktuell sind nach wie vor die Finanzierungsbedingungen günstig, zumal der Bayerische Fußball-Verband, wie dargestellt, Eigenkapital einbringen kann und ihm das zu bebauende Grundstück selbst gehört.
    
10. Werden die Vereine durch zusätzliche Gebühren finanziell belastet?
    Zur Finanzierung der Baumaßnahme werden keine zusätzlichen Vereinsgebühren erhoben. Aufgrund der attraktiven Lage des Grundstücks, des zu erwartenden Mietertrags, der Wertbeständigkeit von Grundstücken in der Münchner Innenstadt und den aktuell günstigen Kreditbedingungen finanziert sich das Projekt nicht mit zusätzlichen Vereinsgebühren, sondern von selbst aus dem Mietertrag über die nächsten 15 bis 20 Jahre.
     
11. Warum hat man den Bestand nicht renoviert? Warum muss es ein Neubau sein?
    Für den Bayerischen Fußball-Verband war die Landeshauptstadt München über die Jahrzehnte hinweg ein sehr zuverlässiger und attraktiver Mieter der Immobilie. Das hätte man im Grundsatz auch gerne beibehalten. Aber der aktuelle bauliche und technische Zustand des Münchner Volkstheaters, bzw. der diesbezüglichen Immobilie des BFVs hätte eine langfristige Nutzung, auch brandschutztechnisch, nicht mehr zugelassen. Das Münchner Volkstheater arbeitet sehr erfolgreich und hat größeren Raumbedarf. Man hat eine Renovierung des Theaters geprüft und je nach Szenario einen Investitionsbedarf von 20 bis 50 Millionen Euro ermittelt. Die Stadt kann selbstverständlich dieses Geld nicht in eine Immobilie in fremdem Eigentum investieren. Andererseits hätte bei diesbezüglichen Investitionen durch den BFV auf das enge Gebäudesegment Theaternutzung die Stadt einem jahrzehntelangen Pachtvertrag zustimmen müssen. Dies ist ebenso nicht möglich. Eine echte Marktsituation für Theaternutzung dieser Größe gibt es nicht. Der Bestand selbst geht ja zurück auf einen Sporthallenbau aus den 1950er Jahren, der sich baulich grundsätzlich nicht für andere Nutzungen eignet. Zudem hat man bei jeder anderen Nutzung eine umfassende Stellplatzverpflichtung, die letztlich nur mit einer Tiefgarage erfüllt werden kann. Ein Abriss und ein Neubau sind mittelfristig die wirtschaftlichste und zukunftsfähigste Lösung.
     
12. Warum hat man einen Teil des Grundstücks nicht verkauft?
    Die Immobilie und der Pachtertrag stellen seit Jahrzehnten einen wichtigen Beitrag in der Gesamtfinanzierung des Amateurfußballs dar. Diesen wichtigen Beitrag gilt es auch für die Zukunft zu sichern und somit dem Verband und seinen Amateurvereinen insgesamt zu erhalten. Gerade die Coronazeit hat bewiesen, dass ein gemeinnütziger Verband sich auf vielfältige Einnahme-Säulen stützen muss.
     
13. Wie wird versucht zu verhindern, dass es zu der „üblichen“ Kostensteigerung kommt?
    Auch in einer Zeit, in der es scheinbar üblich ist, dass sich Baukosten verdoppeln oder durch Materiallieferengpässe sich die Fertigstellung verzögert oder erhebliche Kostensteigerungen hinzunehmen sind, wollen wir eine verlässliche und belastbare Kostenprognose abgeben. Zum einen haben wir in das Projekt renommierte und erfahrene Partner, Architekten, Projektsteuerer, Unternehmer, Gutachter einbezogen, die sich der Besonderheit eines gemeinnützigen Verbandes und der damit verbundenen Sensibilität bei Kostensteigerungen durchaus bewusst sind. Zudem haben wir die Planung und Angebotseinholung bis zum außerordentlichen Verbandstag zu einem verlässlichen Maße vorangetrieben, sodass wir hier so verbindlich wie möglich Auskunft geben können. Die Vertragsgestaltung ist in der Regel mit einer stufenweisen Beauftragung versehen, zudem werden wir einen Generalunternehmer verpflichten, sodass ein Teil des Risikos der Kostensteigerung ganz bewusst „ausgelagert“ wird.
     
14. Was haben denn die Vereine vom Bauprojekt?
    Die Mitgliedsvereine des Bayerischen Fußball-Verbandes finanzieren zu ca. einem Drittel mit ihren Abgaben die Einnahmen des Verbandes. Es ist wichtig, den Finanzierungsanteil der Vereine an den Ausgaben des Verbandes dauerhaft stabil zu halten. Hierzu leistet der Mietvertrag der neu hergestellten Immobilie einen wichtigen Beitrag.
     
15. Warum hat man mehr Büroflächen als Wohnraum geplant?
    Auch in der aktuellen Marktlage bei einer mittleren bis gehobenen Immobilie in der Mitte Münchens lassen sich mit Büroflächen höhere Quadratmeter-Erträge erzielen als mit Wohnflächen. Zudem lässt sich das Grundstück bei einer Büro-Nutzung intensiver, also mit einer höheren Quadratmeteranzahl, bebauen. Das Raumkonzept des neuen Bürogebäudes ist flexibel angelegt, so dass auf sich verändernde Anforderungen reagiert werden kann. Zudem soll ökologisch sinnvoll und nachhaltig gebaut werden – insbesondere kann auch „klassisch“ gelüftet werden. Auf eine Vollklimatisierung ohne zu öffnende Fenster wurde bewusst verzichtet.
     
16. Wurde das Projekt insgesamt extern mit überprüft?
    Das Bauvorhaben insgesamt, vor allem aber die finanziellen Fragen, wurden von der internen Prüfungskommission des Bayerischen Fußball-Verbandes geprüft und beleuchtet. Ebenso wurde der Steuerberater des BFVs mit eingeschaltet. Zudem haben wir vor allem für die Frage der wirtschaftlichen Prognose zusätzlich eine externe und unabhängige Wirtschaftsprüfer- und Steuerkanzlei eingeschaltet. Schließlich wurde auch die AG Finanzen, eine Gruppe von Vereinsvertretern aus dem bayerischen Amateurfußball, damit befasst und eingeladen, alle Unterlagen, Berechnungen, Pläne zu besichtigen und zu durchforsten. Anregungen oder Hinweise der einzelnen Gruppen oder Personen wurden aufgenommen, bearbeitet und diskutiert. Alle befassten Gruppen oder Personen halten das Projekt so für durchführbar und wirtschaftlich. Es gab keine Einwände, dass Unterlagen nicht vorgelegt worden sind oder Rückfragen offengeblieben sind.
     
17. Welche Risiken wurden gesehen und wie wurde denen begegnet?
    Neben dem Risiko der Baukostensteigerung (siehe Frage 13) wurde natürlich vor dem Start der Planung und vor dem außerordentlichen Verbandstag grundsätzlich das Genehmigungsrisiko beleuchtet. Deshalb hat man ja vor der detaillierteren Planung einen Vorbescheid beantragt und auch erhalten und mittlerweile auch eine Baugenehmigung für das geplante Projekt. Wir brauchen eine deutlich größere und tiefere Tiefgarage. Das Baugrundrisiko wurde deshalb intensiv beleuchtet und eine zweite Tiefgaragenausfahrt beantragt und letztlich auch genehmigt. Mit den Nachbarn wurden/werden sogenannte Nachbarschaftsvereinbarungen geschlossen und der Bauzustand der Nachbarimmobilien vor der Baumaßnahme begutachtet. Die Wirtschaftlichkeitsprognosen wurden intern und extern beleuchtet und begutachtet, die steuerlichen Fragen ebenso extern mit abgeklärt. Die üblichen notwendigen Versicherungen wurden und werden abgeschlossen.
     
18. Welche Zeitabläufe gab es bzw. sind geplant?
    Im Monat Oktober 2021 werden noch die Angebote der Generalunternehmer eingehen und die Kreditbedingungen weiterverhandelt. Am 31. Oktober 2021 soll der außerordentlichen Verbandstag über das Projekt entscheiden. Mit dem Abriss der Immobilie könnte im Januar 2022 begonnen werden, eine Fertigstellung wäre aktuell für den Sommer 2024 prognostiziert. Auf dem ordentlichen Verbandstag im Sommer 2022 würde ein Zwischenbericht zum bisherigen Verlauf der Baumaßnahme abgegeben.